AMY夢想成家 ~為您築夢

購屋參考手冊(一)

壹、前言《理想的家》

房子是全家人生活的主軸；是安全的屏障；更是成就的展現，所以購屋乃人生大事，一定要有充份的準備與認識，方能找到一處最符合自己與家人的理想住宅。爰此特別提供相關資訊俾便您購屋時之參考，期望藉此讓您更暸解房地產，並因此擁有理想的家園。

《最理想的家園需要擁有下列條件》

◎    地段要好:要有高級地段的尊貴感覺。

◎    交通要便利:最好捷運就在附近。

◎    學區要好:明星學校在100公尺 以內。

◎    生活便利性要佳:市場.銀行.郵局.商店街，統統都要有，但是最好不要在樓下。

◎    環境要優美:前有水、後有山、公園就在樓下。

◎    規劃要理想:要有社區公園.健身房.游泳池.三溫暖……，但公設比不要超過20%，而且管理費 一坪 不超過60元。

◎    價格要便宜:最好比照一般廉價住宅的價位。

    是的，您一定覺得以上純屬虛構、談何容易，的確，要〝俗擱大碗〞真的不太可能，所以〝理想〞與〝實際〞總是會有一段距離。不過，不要灰心，雖然沒有辦法十全十美，但只要參考本手冊仔細思考、用心尋找依然可以找到符合自己的理想家園。

貳、認識住宅大樓基本型態:一般常見大樓基本型態分析

 參、認識環境

環境可以說是所有購屋者在考量各項因素中最受重視的一項，因為環境是決定房價最主要的關鍵，也是多項因素中唯一一項是個人無法改變的，如建材好壞、格局好壞等，只要您喜歡您隨時可以改變，然而環境可不是一個或一群人說改就可以改變的，而且環境也關係到生活品質，因此慎選符合自己理想的生活環境是必要的。

例如：同樣的一棟建築物；放在萬華的華西街和放在大安區的仁愛路上，房價相差就以倍數計算了，生活環境與方式當然也不一樣，這就是環境的關係了。

  孟母之所以三遷，就是為了環境，因為環境會影響人的生活，會改變人的一生，『擁擠的空間，培養不出開闊的胸襟；狹小的視野，造就不出高瞻的遠見』，所謂地靈人傑便是最簡潔有力的註解。

《物以類聚》其實也說明了這個真理：《喜歡繁華塵囂的人不會選擇山林住宅，相反的大自然的愛好者不會喜歡都會紅塵》，選擇環境其實等於選擇鄰居、選擇未來的生活。

◎認識現在的環境很簡單，只要在附近多繞二遍，稍微觀察一下便可知道環境好壞。

◎    認識未來的發展及環境的改變就得參考都市計劃圖，加上一點點的想像力，未來的藍圖隱約可以浮現。

肆、認識規劃

規劃大致分為：整體規劃與內部規劃

※整體規劃概指社區總體配置與設施規劃

如建築外觀、視野景觀、出入動線、庭園造景、游泳池、健身房、三溫暖……等屬於公共使用的空間與設施而言，公共空間需一定要重視功能、使用目的、維護管理、費用負擔等，如游泳池水質的潔淨、安全的管理、設備的維護、費用的負擔以及夏天使用冬天不使用時如何處理等等，據了解早期多數設有多項公共設施的社區，有許多便因為維護管理及費用負擔等問題而使設施閒置。故若參觀此類社區應詳加了解其管理辦法。

※內部規劃則指室內空間尺寸與機能而言

一般住家的客、餐、廚、衛、臥、陽台等基本功能，大致上應該都不會有問題，大部分重點是在空間尺寸大小，有些房屋一眼看去甚麼都有，但是尺寸出問題，因此建議您看房子不只是用眼睛看也要用數字算，因為眼睛會有錯覺，數字決不會有錯誤的，一般的家具都有大約的尺寸﹝只要從您現在家裡的家具丈量一下即可﹞，稍微計算便可知道是否合適，﹝盡量避免用坪數來衡量，因為同樣3坪 的房間，長寬的尺寸不一樣，內部家具擺設就完全不同了﹞。

伍、認識價格

價格，可以說是所有消費者最重視的一環，尤其房屋買賣， 一坪 差5仟、1萬，一戶房子就相差好幾十萬，難怪消費者會斤斤計較，不過，價格畢竟是成本的反應，一般而言，生意人可以多賣一萬，絕對不會便宜一萬，尤其對建商來說一戶差幾十萬，一個工地就差好幾千萬，甚至上億，做生意不是做善事，將本求利是應該的、合理的，所以價格的訂定一定有其道理存在。在此，特別列舉幾種現象作為您分析價格高低的參考：

現象一、虛坪多(公設比高)

當公設比高的時候，也就是室內面積相對減少，因此細算一下說不定就反而貴了！

例:同樣40坪 的房子A工地……賣400萬….公設比25%   B工地……賣410萬….公設比17%光看房價A工地比B工地便宜10萬，但如果仔細計算：

A工地

40坪×25%〈公設比〉= 10坪 (公設面積)  40坪－ 10坪 = 30坪 (室內面積)

如果只以室內面積計算單價時：400萬÷30坪=13.33萬/坪

B工地

40坪×17%〈公設比〉= 6.8坪 (公設面積)  40坪－ 6.8坪 = 33.2坪 (室內面積)

如果只以室內面積計算單價：410萬÷33.2坪=12.35萬/坪

結果反而是B工地便宜1萬/坪，相差甚大。

處理方式：

◎    確認公設的比例 (應包括大、小公設.即全部的公設)公設比率的計算方式：公設面積÷房屋面積×100%=公設比，大公﹝指供全部社區共同使用的空間﹞一般是包括：地下室受電室、水箱、機械室‧‧‧等。小公﹝指僅供社區內某些人使用的空間﹞一般是包括：當層的樓電梯間﹝就是您購買的那一層﹞等。

大小公設的分別有時候會因為社區規劃的不同而不同，如整個社區只蓋一大棟﹝全部的樓電梯都在同一個出入口﹞或同一個社區分別有好幾棟，並且各有各的出入口，這時候小公便是各棟樓電梯個別計算◎避免以多報少(要求審閱合約書是否有明確記載全部公設項目及面積)

現象二、含車位一起出售(也會誤以為便宜)

甲工地-----房屋含車位面積一併出售，每坪售價11萬。

乙工地-----則是房屋與車位分開出售，房屋售價每坪12萬，車位每部50萬。

乍看甲工地比乙工地便宜1萬/坪，但若細算

甲工地：含車位50坪 ﹝房屋40坪+車位10坪 ﹞×11萬=550萬(房屋+車位)

房、車分離計價：550萬－50萬(假如車價與乙工地一樣)=500萬(房價)

500萬÷40坪 ﹝50坪 ─車位10坪 ﹞=12.5萬(甲工地的實際單價)

實際上比乙工地還貴0.5萬元／坪。

處理方式：◎先確實了解車位坪數之後，將房價與車位價分開計算便可得知

◎有些工地會少報車位坪數，這時候公設面積就可能會增加，請仔細計算公設比例。

現象三、外露柱與內包柱

一般柱子大約80公分 ×80公分 左右﹝大約0.2坪 ﹞，如果您的房子是內包柱，一般約有4～6根也就是說比外露柱少使用了0.8坪 ～1.2坪 左右。如果您是精打細算型的客戶，也可以把柱子列入計算。

現象四、二次施工

所謂二次施工其實就是違規使用的代名詞，最常見的就是把陽台改成室內使用，這種先天失調後天補強的作法，有待商確，姑且不論合法性，諸如施工費用、天花板可能跨樑、施工處容易滲漏水、還有工作陽台﹝後陽台﹞可能會很小等等都會有些困擾。

   由上述四個例子，可以看出房價的高或低，不是單問 一坪 賣多少錢，就可以知道誰比較便宜或誰比較貴，因此只有深入了解方可真正的撿到便宜，要不然可能買到表面便宜，實際上卻貴了，而仍然不知，更何況決定房價的因素很多，千萬不要只看數字，而忽略了產品、環境………等因素。

◎在此，仍然要提醒您，一分錢一分貨是亙古不變的道理，房子一住就是三、五十年，如果貴二、三十萬，換算一年不過多了幾千元，一天也才多幾塊錢，如果房子確實比較好，其實貴一點是值得的。因此價格絕對不是您選購房子時唯一的條件，應該還有很多值得您重視思考的。我們將在後段的﹝認識自己的需求﹞裏，告訴您如何選購符合自己的好房子。

陸、認識公司

大多數的人都認為最難瞭解的是建設公司的信譽與特質，其實只要費點心就不難了，至於公司規模大小、氣派與否，這些表象看看就好，並不代表任何意義。“甚麼人玩甚麼鳥”，雖然是一句俗話，不過仍然有它深層含意，您只要去參觀這家公司過去完成的業績，大致上就八九不離十的認識這家公司在規劃、用材、施工的水準了，再加上請教二、三位住戶，建設公司的售後服務如何？﹝這點最重要﹞便可知悉是否是負責的好公司，一家公司會在錢賺到手之後，仍然重視服務，應該就是非常值得信賴的公司了，這遠比建材用的再好，規劃的再好，但是卻沒有受售後服務要強得太多了！