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購屋五大疑問全解答／房地產專家教你當贏家

房價漲!漲！真是令人動心，再度燃起看屋、買屋的衝動。不過，房地產專家建議「購屋有夢、逐夢踏實」，量力而為，用合理的價格買好屋，才是上策！

買房子是人生中的大事，但細節千頭萬緒，房價波動不明朗，讓購屋人實在既期待又怕受傷害。

本刊特別整理購屋人最關切的五大疑問，邀請逢達不動產開發總經理黃明達、海悅廣告執行副總經理曾俊盛、中信房屋董事長特助胡佩蘭、美商ＥＲＡ易而安不動產市場行銷顧問張欣民，以及住商不動產企研室主任徐佳馨等五位房地產專家，為讀者精闢剖析，幫助你成為不景氣中的房市贏家。

Q1房價何時落底？

被問到「房價何時落底？」美商ＥＲＡ易而安不動產市場行銷顧問張欣民直呼：「這很難回答。」不過，他認為還是有三大觀察指標。

第一項觀察指標，是建築執照數量與使用執照數量的「黃金交叉」。建築執照是先行指標，代表建商的推案量及信心度；建案快完工交屋前要申請使用執照，這是落後指標，代表餘屋量的消化狀況。

從歷史經驗來看，使用執照量往下跌、建築執照往上增加，兩者交叉在一起就是「黃金交叉」，代表房地產景氣復甦，供需關係達到平衡。

第二項觀察指標是「經濟成長率」，今年台灣已經出現負成長的預估，除非由負轉正，才有可能。

第三項觀察指標是「銀行逾放比」，代表法拍屋、銀拍屋的釋出量。

Q2今年該不該買房子？哪裡有便宜可撿？

「今年該不該買房子？」是購屋人討論最熱烈的話題，之所以會猶豫，主要是認為房價還有下降空間，屋主、建商或許願意調降房價，甚至抱持著「等待賣方斷頭」心態，想要撿便宜，所以現在不急著買，至少等到年底再說也不遲。

至於購屋人十分關心的「哪裡有便宜或斷頭屋可撿？」胡佩蘭說，至少要先研判屋主及建商的財務狀況，出價試探。至於斷頭屋，一般購屋民眾對這類消息來源的管道很少，可遇不可求。不過，若真想耕耘這個領域，可以多結識「房仲」、「銀行行員」、「法拍屋業者」這三類人，增加消息來源。

Q3哪裡是「逢低買進」的潛力區段？

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，可以鎖定捷運線正在動工或是即將動工的區段，等到捷運完工之後，可以坐享增值的價差。這些區段多集中在台北縣，三重市的「菜寮」靠近市政府；蘆洲市可以選擇重陽重劃區、南港仔重劃區等；新莊市可買在新莊副都心、中正路一帶；樹林市則推薦樹林火車站商圈。

海悅廣告執行副總經理曾俊盛，則是推薦台北縣林口鄉。他認為，林口位於台北市與桃園航空城之間，有機場捷運線通過，整體規畫與公共設施比較新穎，目前每坪房價約十四萬至十五萬元，屬於低檔，還低過淡水，算是離台北市最近但房價在台北縣最便宜的區段，可以逢低買進。

Q4議價幾折是合理？

逢達不動產開發總經理黃明達認為，預售屋、新成屋、中古屋的議價折數都不一樣。現在預售屋可以折扣到七．五折至八折，但市中心的房子因地段較好，所以折數有限；而新成屋大約是預售價格的八折；至於中古屋，需要按照區域的成交行情來議價，會比較務實。

一位不願透露姓名的房仲建議，若是想買中古屋，購屋人可以調閱房屋最近一次的登記日期，若是屋主購屋的時間點是○三年之前，表示已賺飽這一波房價上漲的甜頭，價格可能比較願意讓步，購屋人就可以爭取到更多的折扣空間。

Q5貸款成數不夠怎麼辦？

目前銀行普遍緊縮銀根，「貸款成數不夠」，是很多購屋人普遍的困擾，若想增加額度，漢唐地政士事務所代書柯玉秋建議四大方法，不過她強調，「買房子終究要量力而為，不要勉強。」

首先，買房子之前，第一件事情就是要先確定貸款成數足夠，同時在合約上加註一條：「若貸款成數不足八成，可以解除合約」的內容。

其次是「多證明自己的財力」，包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等，若有租金收入、買賣股票或基金，也都可以當作自己的財力證明。

第三是「拿舊房子申請貸款」，這類通常用於換屋。

第四是「增加保證人」，但必須要二親等或配偶，同時要有固定收入或擁有不動產；另一方面，也可以拿父母的房子去增貸，這些都是可以搭配彈性運用的方法。...